Aprire un coworking: quanto costa, cosa serve e quanto rende

Cosa serve per aprire un coworking

Non esiste una licenza specifica per il coworking: dal punto di vista amministrativo stai offrendo un servizio, non affittando immobili. Le cose che servono davvero sono poche e concrete.

• Un locale con destinazione d’uso compatibile. Di solito serve una destinazione direzionale o commerciale. Prima di firmare qualsiasi cosa, verifica in Comune: cambiare destinazione dopo costa tempo e soldi.
• L’agibilità e gli impianti a norma. Elettrico, antincendio e, se ospiti più persone contemporaneamente, i requisiti di sicurezza legati alla capienza.
• Una connessione seria. È la cosa che i tuoi ospiti giudicano per prima e l’unica su cui non esiste compromesso: fibra con banda garantita e una rete di riserva.
• Arredo funzionale, non di design. Sedute che reggano otto ore, prese ovunque, insonorizzazione minima dove si telefona.
• Partita IVA e codice attività adeguato, insieme al contratto giusto da far firmare a chi usa lo spazio: ne parliamo nella guida al contratto di coworking.

Quanto costa partire

L’investimento cambia troppo da caso a caso perché un numero unico abbia senso: dipende da quanto è grande il locale, da quanto è già pronto e da quanto lavoro fai tu. Ma le voci sono sempre le stesse, ed è su queste che va costruito il preventivo.

• Affitto e cauzione del locale, nella maggior parte dei casi la voce più pesante e l’unica che continua a pesare anche a spazio vuoto.
• Lavori e messa a norma, la voce più imprevedibile: un locale già a uso ufficio costa una frazione di un fondo da ristrutturare.
• Arredo e attrezzature, incluse le sale riunioni, che richiedono schermo, sistema audio e una porta che chiuda davvero.
• Connettività e software di gestione, cioè come prendi prenotazioni, pagamenti e accessi.
• Costi fissi mensili: utenze, pulizie, assicurazione, e il tuo tempo, che è un costo anche quando non lo fatturi.

Quanto rende: i prezzi reali in Italia

Qui arriva il punto che quasi nessuno racconta, e che si vede solo guardando i listini veri. Questi sono i prezzi medi praticati oggi in Italia, per tipologia di spazio.

• Postazione di coworking: circa 12 €/ora e 42 €/giorno.
• Ufficio privato: circa 27 €/ora e 98 €/giorno.
• Sala riunioni: circa 38 €/ora e 199 €/giorno.
• Sala corsi e formazione: circa 40 €/ora e 278 €/giorno.
• Sala conferenze: circa 94 €/ora e 455 €/giorno.

Il coworking non è la parte che rende di più

Rileggi quei numeri: una sala riunioni vale più del triplo di una postazione, a parità di ora. E non è un caso isolato: nel nostro censimento le sale riunioni prenotabili in Italia sono 510, contro 199 postazioni di coworking. Il mercato si è già spostato lì, anche se la parola che tutti cercano resta "coworking".

La conseguenza pratica è importante se stai facendo i conti: una stanza chiusa da otto persone, ben attrezzata, può incassare quanto una decina di scrivanie in open space, occupando molta meno metratura e richiedendo molta meno gestione quotidiana.

Il che porta a un suggerimento controintuitivo: se hai un locale ma non il capitale per allestire un coworking intero, puoi cominciare da una sola sala riunioni. Costa poco allestirla, si prenota a ore, e ti fa capire se nella tua zona esiste davvero domanda prima di investire sul resto.

Il problema vero non è aprire, è riempire

Un coworking non fallisce per i costi di apertura: fallisce per i mesi in cui resta mezzo vuoto mentre l’affitto continua ad arrivare. Il conto che conta non è il prezzo orario, è quante ore al mese lo spazio è effettivamente occupato.

Ed è qui che quasi tutti sbagliano il piano: contano sul passaparola locale e sulle telefonate. Il passaparola arriva, ma arriva tardi, e nel frattempo il locale costa uguale. Chi si trova online, con foto, prezzi e disponibilità visibili, riempie prima le fasce che altrimenti restano morte, cioè le mattine infrasettimanali e i mesi in cui non succede niente.

Per questo conviene partire già visibili invece di aspettare di essere pronti: la vetrina e le prenotazioni online non sono un extra da aggiungere dopo, sono quello che tiene in piedi i primi mesi.

Franchising o in proprio?

I circuiti in franchising esistono e hanno un vantaggio reale: ti danno un marchio conosciuto, un metodo e una rete. In cambio chiedono una quota d’ingresso, una percentuale ricorrente e vincoli su come gestisci lo spazio.

Ha senso se parti da zero e vuoi un percorso già tracciato. Ha meno senso se hai già un locale e ti serve soprattutto visibilità e prenotazioni, che puoi ottenere senza cedere una percentuale sul fatturato né rinunciare al tuo nome.

Gli errori che si pagano di più

Sono quasi sempre gli stessi cinque, e nessuno riguarda l’arredamento.

• Puntare tutto sull’open space. È la parte che rende meno per metro quadro ed è anche la più difficile da riempire.
• Prezzi decisi a sentimento. Sopra il mercato resti vuoto, sotto lavori senza guadagnare: i prezzi della tua città sono un dato, non un’opinione.
• Nessuna sala chiusa. Chi cerca una sala riunioni prenota e paga subito, spesso senza nemmeno visitare prima.
• Aspettare di essere perfetti prima di farsi trovare. I mesi di vuoto iniziale sono quelli che affondano il conto economico.
• Rendere complicato prenotare. Se per sapere se è libero bisogna telefonare, molti non telefonano.